“多地加强楼市预售款监管 全年的黄金时期或再起变数”

9月的房地产市场不平静。 在房地产税仍在扩大的预期之际，大多加强了预收款的监管。 对此，许多购房者纷纷叫嚣，房企供认“压力很大”。 预售监管制度真的能如人所愿治疗楼市烂尾盘、质量差等顽疾吗？ 处于“全年黄金期”关键时期的房地产市场，将由此增加哪些变量？

剑指资金问题较多，加强预售金监管

准备一年多后，武汉市房管局日前宣布，将于10月启动商品房预售资金管理制度。 房屋管理局、银行、开发商签订第三方监管协议，为购房者支付的购房款开立监管账户。

根据监管协议，开发商是工程结构关闭、竣工验收等重要施工节点，可以向房管部门申请提取资金。 房屋管理部门确认工程进度，批准后通知银行向开发商支付资金。 武汉市住房保障和房屋管理局开发市场处长刘震介绍说，推行这一政策的主要目的是防止开发商非法挪用购房价款，保障购房人的合法权益，防范金融风险。

与此同时，山东省出台规定，对未实行预售资金监管，预售价格过高，擅自调整价格，未经房地产主管部门指导的商品住宅项目，不得发放预售许可证。 上海、杭州等地也在研究商品房预售资金监管方案……

武汉上林苑是延期三年的未交房小区，200多位业主对未果表示抗议。 导致这种事态的首要原因是开发商擅自挪用预付款导致资金链断裂。

“对购房者来说，在允许长期出售房屋的情况下，对预售资金的监管无疑是对他们的有力保护。 ”中国指数研究院华中分院总监李国政认为，该制度最直接的受益者是购房者，可以防止开发商因“使然”和资金挪用而对购房者造成损害。

另外业内专家认为，加强对预售款的监管，可以保证房子按期完成。 即使开发商的资金链断裂，政府也可以用这笔钱保障项目的进行，大幅减少购房纠纷和工资不足的发生。

住宅企业面临“釜底升薪”市场，或“洗牌”

在购房者为存款监管鼓掌的过程中，房地产公司感到“寒风肆虐，秋意渐浓”，为了防止资金短缺，马上开始降价。

最近，我访问武汉部分楼盘时发现，在“全年黄金期”开始之际，降价销售成为许多开发商的首推战略。 武汉光谷某楼盘进一步推出“底价促销”广告。 现场一位运营商顾问告诉记者，许多开发商正在开展降价销售，以回收尽可能多的资金。

一位开发商表示，对预售资金的监管对需要大量筹资的房企来说压力非常大。 据了解，目前许多开发商在开业前将未完工的楼房抵押给银行，以收回资金维持工程进度。 大楼开业后开始出售，用预售款偿还银行贷款。

“此外，大中型开发商有时会将上一个项目的预售款用于开发新项目或进入土地市场以获得土地。 监管预售资金会增加滚动开发的难度。 ”李国政想。

国家统计局日前公布的数据显示，预收款占房地产开发资金的30%左右，与房企自有资金、银行借款形成三分之一的局面。 业内人士认为，在目前开发贷款和预售紧缩的情况下，资金实力一般的中小房企很可能被淘汰。

“一年黄金期”或起变量专家建议完善的配套政策

在预售资金有限的情况下，开发商面临着更加严峻的资金困境。 不得已将进行降价促销，短期内将掀起新的推动热潮，“全年黄金期”的涨价暴风可能难以东山再起。 但业内人士认为，要实现预期效果，必须严格执行制度，结合期房转让等配套制度。

亿房研究中心研究员乡峰表示，几个月前的降价销售，开发商利润率普遍不高，很多开发商资金不充裕。 加强了对预售款的监管，重新分流了开发商回收的资金。 在这种情况下，开发商降价发货，加快资金回收是必然的。 “预计10月以后的降价浪潮有可能提前到来，‘全年黄金期’的滞销使得房价难以上涨。 ”

邓峰认为，由于流动性压力，许多推迟开发周期的房企将加快现有项目开发，市场有可能在短期内大量增加供给。 “预售款的监管，直接给隐藏房地产的行为带来现金流压力，给建设楼盘的资金供给和质量、工程进度保证等带来正面作用，也延缓开发商土地的获取、开发、扩张速度。 ”

不过，一些专家对存款监管的效果表示担忧。 中南财经政法大学房地产研究所所长张东认为，加强预售金监管，首先是为了防止开发商挪用资金，淘汰一些实力有限的中小企业。 但实质性的影响和效果要看实际操作的执行力。 ”张东说。

今年年初，杭州一家大型房企倒闭，蒸发了1亿8000万元的预售款。 相关人士表示，杭州建立了预售金监管制度，但实际执行效果不理想。

如果预售资金真的受到严格控制，对房企的资金链将起到“釜底抽薪”的作用。 张东建议设立预售金监管制度，同时设立土地拍卖制度、测量师制度、期房转让制度等配套制度，确保整个预售过程的规范性。