“上半年去库存效果明显 三四线城市区域分化”

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今年是实施“十三五”的重要一年，也是供给侧结构改革深化的一年。 半年过去了，“三去一下补”有什么效果？ 三、四线楼市的库存仍然是“压力山”吗？ 僵尸公司的处置怎么样了？ 公司的杠杆率在下降吗？ 价格在下降吗？ 老百姓急需处理的短板补上了吗？

围绕这些社会关注、各方关注的重要经济问题，我们在年内发表了《“五大任务”半年报》系列报道，通过个人生活的一些变化，以小见大，深入分析了半年来供给侧结构改革的难点、痛点、亮点和突破点。

老傅的幸运

“一年间房价翻了一倍，但是还没有一间房。 今年要是出手的话，一定买不到。”

忍受不了炎热的夏天傍晚，住在河北沧州禧福荷堂的傅小荣像往常一样在饭后散步。 路过高级小区，看到门口放着“天成焕园15000/平方米”的房价板，老傅立刻想起了今年交自家新建钥匙的场面。 “一年之内，我眼中的6000多平方米的房子，竟然从1.1万变成了1.2万，翻了一倍，很难追求高价的下一个房子。 ”

傅先生本来是“有家之族”，年，儿子马上要结婚了，所以老夫妇合计给孩子买套房。 那时卖场还算安静，房间资源充足，可以自由选择好的地方、好的房间类型，偶尔也能赶上送车、打折的优惠。 老傅全看了看房间，说:“年商品房，6000元不管贵不贵，涨价一个季度也就200元，是可以接受的缓慢上涨。 没想到农历新年一结束，形势突然紧张起来，房价就像坐火箭一样突飞猛进。 那个时期的沧州楼市可以说是一天一个人，每天去询价，得到的回复都是‘今天又涨了一点’。 ’傅先生已经不能平静了。 在销售员的催促下，马上拿到了套房，2月底支付了定金。

平静的沧州楼市突然“香饷”，与房贷政策的调整不无关系。 年2月，央行与银监会合作发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》。 居民家庭首次购买住房贷款的最低首付比例将降至25%，各地将下跌5个百分点。 此后不久，为了应对1、2线城市价格泡沫与3、4线城市库存滞留并存的问题，热点城市恢复了调控政策。 政策的放松一下子产生了溢出效应，一二线城市的土地热迅速转移到了三四线城市。

傅先生的亲戚五一节后去看房间的时候，同一个小区的房间的来源全部卖完了。 “卖场大厅人多混杂，几个月前催促我买房的销售员问我要不要卖房。 住宅小区的房价从签约时的每平方米6000元上涨到了8000元。 ”。 傅先生觉得不可思议。

“这几个月，很多高级商品房的平均价格维持在14000元到15000元。 据朋友说，他们家附近有两万人了。 这还是沧州吗？ ！ ’傅先生非常感慨。

从去年夏天到今年夏天，三四线城市中也出现了热点城市，库存大卖，房价如同打了“强心针”一样迅速膨胀。 国家统计局数据显示，截至今年5月，全国商品房待售面积比去年同期减少8.5%，连续5个月呈现同比减少的态势。 5月份全国商品房库存为66018平方米，为21个月来的最低值。 据中原地产研究中心统计，今年上半年，全国200多个三、四线城市合计成交土地额比去年同期上涨42.6%，土地市场平均溢价率为40%，创历史纪录。 对此，一位以低价“以白菜价复制的”的老傅说:“我很幸运，但日后觉得很可怕。 如果到了今年再出手的话，一定买不到吧！ ”

傅酱的感慨

从去年年底到今年年初行情最高，一个月轻松做10多张单，净利润超过50%，4月中旬变冷，至今月平均成交量也在1-2张。

老傅困惑于三线楼市上涨的时候，她的侄子小傅从那里嗅到了商机。 沧州的房价刚开始上涨，傅先生抓住时机买了房子，出去几次后，他果断开了中介企业。

从购买者到中介者，傅先生几乎没有经历过转换的“阵痛”。 因为他入行的时候，赶上了将库存带到楼市的“蜜月期”。 政策良好，再加上大众越来越关心，中介一时不红了。 “从年末到年初行情最高的时候，轻轻松松定为一个月10张以上，纯利润达到了50%以上。 ”傅先生说。

今年上半年，沧州市土地数量为200元，平均溢价率达到127.82%，土地出让金153亿多。 中原地产首席拆船师张大伟表示，“全国的库存收购效果比较明显。 与往年相比，今年以来，无锡、沧州、扬州等三线城市进入了销售地百亿行列。 ”

但是，它们高高地进入库存，而且，隐藏的危险也被悄悄地埋下了。

沧州市之所以突然爆发，一是离北京只有40分钟的高铁路程，受京津冀一体化政策的影响，大工厂和公司搬迁，不得不增加。 两个人跟风炒房，哄抬价格。 这些人买房不是为了自己住，房子空的安装率很高，市面上的二手房消失了，能交易的基本上都是二手房。 投资诉求过多，价格上涨过多，库存效应短期内“看起来很美”，但只有“虚的”，长期存在反弹的风险。 空房间随时被出售，有可能再次成为新库存。

三四线城市房价暴涨，很多想在城市买房的农业转移人口也“吓退”，违背了存量政策的初衷。 傅感慨说，几年前，沧州的房价一直徘徊在500元，付了十几万元的首付，街上就有了像样的住宅。 现在，即使是中低端的房子，一套也超过了一百万。 大多数在城市工作的农民，月薪只有几千元，买房子至少需要30万美元的首付，每个月都要偿还，负担太重了。

“我也是农民出身，来城里打工，看到很多好事，再也不想回去了。 当时，我是咬咬牙买的第一套房。 但是，像现在这样高的房价，需要的人们确实买不起了，牙齿被咬碎了也没用。 更不用说农民在城里买房子没有公积金，贷款也不好办。 ”傅先生说。

面对这些新的变化，热点三四线城市正在失去库存，监管政策也随之产生。 今年3月23日，石家庄、保定、廊坊等提出加强房地产市场调控意见后，沧州也出台了调控措施，以户籍、贷款等条件限制购买。 果然，对政策非常敏感的楼市被“速冻”。 沧州的房价虽然坚挺，但购房者已经失去了势头，大部分都有展望。 傅先生经营的中介企业从4月中旬开始感到“寒冷”，至今月平均成交量也为1-2件。

三线城市政策很紧张，四线城市怎么样？ 迄今为止，沧州市下属的郡楼市普遍不景气，住房资源充裕。 但是，最近两个月，县里的房子也很受欢迎。 傅先生说，5月份有几个农村客户想给孩子买房结婚，但是市里的房子很贵，最终只能去下一级的县买房。

“3月以来，南皮县、河间市等地的库存逐渐消化，泊头市房价从去年的4000多元上涨到8000元。 只有黄骅市外来人口少，房子还很宽裕，但是价格也开始上涨。 现在沧州市和各县几乎没有库存压力了。 听说邢台还有一定数量的烂尾楼，那边的同行正在寻找改善房源周边环境，增设配套设施，缓解库存压力的方法。 ”傅先生说。

行业思维

今年上半年，以沧州为代表的三四线楼市变化相当大。

年初，沧州楼市被热气笼罩，公司利润达到50%，远远超过了往常的15%。 为了抑制房价暴涨，市政府提高了住宅用地的供给力，从每年2000亩增加到3000亩。 但是，地价没有下降。 年初每亩800万元的地价，到6月底达到了每亩1300万元。

3月的限购政策出台后，开发商的生活很艰难。 特别是前期房价居高不下，一点都舍不得卖的新项目还没来得及开，所以限购政策出台后，销售陷入了困境。

与市场的新变化相比，一点点的开发商也在寻求与地方政府合作，参与进行货币化安置的棚户区改造项目。 希望减轻自身的库存压力，也为棚子的装修家提供更大的房间选择空之间。 但是，棚改项目毕竟数量有限，利用棚改库存效果不明显。

到底怎么健康地去库存？ 显然暂时不能发布限购令。 如果想在保持楼市稳定的同时维持库存，可能需要参考一些城市的方法，先限制地价，再限制房价。 地价不受控制，房价难以下降； 房价高，买不到老百姓需要的东西，投资的人也要看情况，积累新的库存。

要实现“房子是用来住的，不是用来炒的”，不仅要靠短期的硬件限制，还需要靠长期的软件控制。 不同的城市应该利用地缘的特点，差异化迅速发展，尽量实现供需两端的平衡。

——河北盐百集团房地产企业总裁张克骥

专家组的评论[/s2/]

在“因城措施”的清仓作用下，今年上半年全国清仓效果比较明显。 但是，需要注意的是，三四线城市存在地域分化问题，一些热点三线城市的存量收购进程较快，可售住房数量持续下降，房价上涨，常常出现隐性抛售的现象。 要与这类城市进行比较，在正确研究后续诉求增速的基础上，加大住宅用地供给步伐和开发市场投入力度，避免因库存补充滞后而再次破坏阶段性供需平衡，引发下一阶段房价上涨压力。 并且，当房价涨幅达到一定程度时，及时采取限贷、限购措施，制定政策预案，以冷却过热的市场。 对于任何库存仍然很高的三、四线城市，都必须坚定不移地执行清仓政策。

除了消除库存的因素外，部分三、四线城市出现房价上涨也有多方面的原因。 第一，这些热点三四线城市大部分位于区域中心地区或大都市圈辐射地区，随着新型城市化的快速推进和区域融合的快速发展，住宅市场的诉求将不断提高。 二是由于二线城市和部分二线城市实行了限购贷款限制政策，在溢出效应的作用下，一点点的自住诉求和投资诉求涌向了附近的三、四线城市。 第三，受前期优惠利率和首付政策的吸引，当地住房诉求将集中释放。

之后去库存的关键是让新市民安居乐业。 转移到附近的农业人口也好，返乡购房的外出务工者也好，都是下一阶段三四线城市购房的主力军，必须给予新市民包括信贷、税收、保障等一系列措施在内的大量政策性支持，才能赢得很多胜利

——国务院快速发展研究中心研究员刘卫民(记者赵贝佳)。