“房价连涨两月刺痛各界神经 调控加码风声骤紧”

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经记者胡健朱秀伟陈贤丽胡廷鸿

苏宁全球跌停，万科A、保利地产、首发股等顶级公司均下跌6%以上——房地产板块罕见恐慌性下跌，昨日a股市场在盛夏天气中患上“感冒”。

虽然刚刚公布的百城住宅平均价格连续两个月上涨，但这在高层频繁表态不放松管制和国务院派出的8个鉴证组正在进行紧急调查的背景下，显得非常不合时宜。 一时，废除房地产项目预售制、取消套房贷款利率优惠等谣言传开。 楼市调控还会加代码吗？ 出台更严格的政策已经成为弦上之箭了吗？

经过记者胡健从北京出发

7月份的房价和天气一样，突然变热了。

刚刚公布的百城住宅平均价格表明，自6月下跌结束以来，环比连续第二个月上涨。 发布时，国务院派出的8个鉴定组正在16个省(市)进行紧急调查。 许多分析师对《每日经济信息》记者表示，房价在高层频频叫嚣中依然强劲上涨，并不是能抓住好年景，资金链紧张的房企很可能会受到市场交易的进一步监管。

果然，资本市场对房价没有“脸色”也迅速做出了反应。 截至昨日( 8月2日)收盘，a股房地产板块大跌2.72% )，跌幅居首位，其中苏宁环球( 000718，sz )跌停，万科A ) 00002，sz )，保利房地产) 600048，。

房价是鉴定的核心

根据中国政府网的信息，国务院鉴证组将对住房限购措施的执行情况、差别化住房信贷政策的执行情况、住房用地的供给和管理情况、税收政策的执行和征收管理情况进行首要清查。 这些政策的执行情况都与房价下跌有关。

以北京为首的一线城市在楼市复兴中非常典型，已经出现了量价暴涨的现象。 鉴定小组和参与调查的中介机构相关人士告诉《每日经济信息》记者，房价的上涨受到鉴定小组的关注，特别了解近期高价楼盘的上市、地王对整体房价的拉动效应等。

为了了解限购和房地产交易税的实施效果，鉴证组还到规模稍大的中介机构门店进行了现场调查，听取了经纪人对执行中具体环节操作的说明。

“发表的态度和看法很少，有疑问的时候多了解一下。”这些人告诉记者，评鉴组掌握情况并进行记录，强调框架性政策要求的情况越来越多。

据统计，今年下半年以来，许多城市相继微调辖区内楼市政策，首要途径是放松公积金贷款等，但部分城市政策“动用过度”，乍一看被叫停。

从监察小组到地方后各地的表现来看，省一级政府基本上自己念了扎实的巫术，纷纷表示要严格执行管制。 例如，江苏省住建厅厅长周岚在回答鉴证组提问时表示，2010年，江苏省建立了房地产新闻系统和预售备案系统。 虽然房价管理目标今年没有特别公布，但是地方政府以此为既定规则，作为政府的承诺，确保了房价控制在合理水平上。 湖北省副省长张通也表示，将认真落实鉴证组作出的业务指示，尽快纠正发现的问题。

控制编码谣言的频率

如果高层连呼或许多委员会将放松房地产调控称为“雷声”，7月20日，国土部和住建部联合发出的紧急通知和国务院士兵分成八路知事调查房地产市场就是“雨点”。

目前，市场上相当多的人认为，在审计结束后，很可能会出台新的监管政策。 地产股票昨天大跌也与可能取消预售证等信息流失有直接关系。

“鉴定小组在厦门、广州、深圳、重庆等地进行了多项调查。 政策实施不顺利、政策束缚解除带来楼市回暖的城市，很有可能面临解释责任，出台新的救助政策。 ”连锁房地产市场研究部常清告诉《每日经济信息》记者。

常清认为，鉴证组对楼市的调查越来越多，是比较楼市政策的执行情况，并不意味着中央对目前市场交易的默许。 不清楚之后是否有政策跟进。 不排除房价过度反弹会引起进一步调控的可能性。

控制是否添加代码的变量还包括地方政府的承受能力，以及是否在必要时受到“误伤”。

在与审计小组座谈时，南京市副市长陆冰坦率地表示，房地产关联度高，房地产价格大到不行，积累泡沫促使投机投资，但大跌也不现实。 南京市住建委副主任郭宏定补充说，虽然价格上涨缓慢，但他希望交易能够维持一定的量。

中国房地产研究会副会长顾云昌告诉记者，房价企业切实体现了大家对中国经济的信心，也证明了需求还在，如果不大幅反弹，就没有必要制定调控政策。 “核查小组首先强调地方政府的政策要落实好，对违规行为进行调查。 ”。 顾云昌补充说，未来我国也有可能加强对地方放松管制等行为的解释责任，促进房价回归合理目标。

(实习生吴伊凡对本论文也有贡献) ) ) ) )。

/专家的观点/

不动产的预售取消必须被误传专家说“不可能”

经过记者胡健从北京出发

废除预售制的谣言一石激起千层浪。

8月2日，近日有消息称，为了保障各地楼市回暖宏观调控见底，抑制房价反弹，宏观政策将出台“奥手”，取消房地产项目预售权。 此前社科院报告还建议取消预售制和首套房贷款利率优惠。 这个谣言引起了两市地产股票的暴跌。

“如果地产股真的因为这个消息而暴跌的话，那真的很不公平。 ”住建部附近的人没有向《每日经济信息》的记者询问取消预售制的消息，他说:“我认为不可能。 ”。

商品房预售是指房地产开发公司将正在建设的房屋提前出售给购房者，购房者提前支付定金和房款的行为。 这个制度的建立与我国房地产市场的快速发展过程密切相关。

长期以来，我国城市住宅总量不足，商品房供不应求，加快建设，增加住宅供给是客观需求。 加快了建设资金周转，提高了资金的录用效率，降低了资金的录用价格。

中原地产研究总导演张大伟向《每日经济信息》记者表示，以北京为例，95%以上的销售项目为期房，期房与现房相比给购房者带来了越来越多的弊端，但在目前的市场资金状况下，如广告推广夸张、交房质量纠纷等，

“特别是在北京等一线城市，现在仍然是供给少于需求的市场，如果短期取消预售制度，长期供给将大幅减少，购房者只能选择非常少的现住宅项目，这些项目的价格可能会暴涨。 ”张大伟说。

根据连锁房地产市场研究部的统计，目前预售期在新筑成成交中所占的比例达到了70%，预售款和预售款也占所有房地产开发资金的30%左右。 取消预售制度后，房企资金周转缓慢，资金录用率和住房开工量下降，部分公司将退出。

张大伟表示，禁止预售将导致除少数国企和大型企业外，其他公司资金价格大幅上涨，50%的房企可能面临合并或倒闭的风险。 楼市被少数国有企业和大房企垄断，房价不仅不会下降，反而会持续明显上涨。

上述与住建部亲近的人士还表示，取消预售制将导致楼市大跌，尽管房价上涨。 这违背了我们稳定增长的初衷，也不符合这种房地产调控的基本精神。

/住宅企业的动向/

不怕严格限制，住宅企业大举征用土地

经记者胡廷鸿从深圳出发

昨天( 8月2日)，有关取消房地产预售制度的传言罕见地导致房地产公司股价大幅下跌，市场悲鸣不已。

7月份部分城市楼市将继续大涨，令人担忧将出台更严格的调控政策。 然后，国务院派出的鉴定小组正在调查全国多个楼市的调控情况，空唱衰楼市的独立经济学家谢国忠近日也发出“惊人之词”，称房价将逐年下跌，持续下跌80%。

但是，《每日经济信息》记者发现，几大企业的领导人最近两个月大举出手，仅万科就在7月份获得了近60亿元的土地。

房地产商们通过扔钱来获得土地

在楼市成交回暖和房企资金压力好转的情况下，龙头房企拿地热情又开始躁动起来。

中原地产统计数据显示，7月上旬，全国主要54个城市合计成交12.98万套，比上个月同期上涨13.4%，再创近两年来调控成交量新高。

受此影响，保利、招商、金地、中海、恒大等房企龙头拿下全国土地清理商品，一季度土地零万科也从7月开始大举出手。

8月1日，万科旗下的上海沪东置业有限企业以20亿3200万元的底价获得上海闵行区虹桥商务区地块。 7月31日，万科一天内分别在杭州、成都取得土地，共计投资18亿6700万元。 7月万科在杭州、重庆、宁波、上海等地获得多幅商住地块，总额近60亿元，所得地块均以低价拍摄。

对此，万科董秘谭华杰在《每日经济信息》记者采访中表示，目前万科的土地只是正常的补充，离开的年份万科一年200亿元的土地金额还相差很远。

谭华杰还否定了万科目前“摸底夺地”的说法。 “在这个领域没有人能照底。 照底是不可能的。 ”万科拿地的战略是渗透式的，通常根据项目自身的判断，选择在一线大城市周边的三四线城市拿地。

除万科外，招商、保利、金地、中海、恒大、绿地等房企大佬们近两个月来也持续频繁活动。 公开资料显示，6月保利在重庆、德阳等地共获得9块地块，投资30亿元，新增土地储备167万平方米。 恒大6月新增地块10块，土地面积达90万平方米，土地成交额27.8亿元。

针对住房企业迅猛的土地获取趋势，世联房地产研究报告显示，今年上半年开发商土地获取较为谨慎，随着成交回暖，部分住房企业对土地获取的热情开始重燃。 全球房地产市场研究负责人吴志辉认为，上半年房企换价战略卓有成效，成交回暖提高了资金偿还能力，财务状况更加稳定，现金流最差的时候已经过去了。

各地楼市库存压力缓解

昨天，a股房地产市场罕见地陷入恐慌，吴志辉认为，资本市场只是对当前楼市形势吐露了一种宣泄，在大盘表现下也是正常的。

他表示，目前，一些城市可售库存量已经达到顶点，出于开发商拿地的优势，开发商选择拿地的地方也是今年库存下降较快的地区。 根据世界房地产监测全国16个城市的新商品住宅供给统计数据，截至今年5月，随着房地产市场成交回暖，供给比呈下降趋势，各地库存压力有所缓解。 上海、广州等城市的库存消化压力仍然很大，消化时间均超过15个月，但宁波、杭州、青岛等二线城市的库存量已经达到顶点，呈下降趋势，脱库存化进程加快。

吴志辉表示，目前一线城市楼市库存状况已经恢复正常水平，预示着明年上半年一线城市房价将面临上涨压力。

面对全国楼市回暖的形势，从7月下旬开始，国务院派出8个稽察小组赴全国16个省(市)，调查各地房价控制情况。 自最近以来，中央各部委也在三令五申下半年坚决抑制房价反弹。 集中释放的政策信号也加剧了业界对加强监管政策的期望。 专家预测，下半年或更严格的楼市调控政策将出台。

“歌空”楼市独立经济学家谢国忠也再次提及房价下跌的观点，敦促抛售房产。 最近，谢国忠做客凤凰网时提出，房价将像股市一样逐年下跌，持续下跌80%。

/资本市场/

无数谣言破坏了机构，地产股受挫

经过记者朱秀伟陈贤丽

昨天( 8月2日)，受地产股拖累，大盘反弹停止。 房地产权重较大的深成指更是重挫1.86%，创下近几月新低。 交易所龙虎榜数据显示，昨日引发地产股“惨案”的祸首是机构。 组织出售的理由是什么？ 雾前的真相是什么？

“宋国青昨天去广发基金路演时表示，房地产预售政策必须取消。 ’利用聊天工具、邮件和邮件的许多渠道，这个消息迅速传播。

“大部分房地产企业的资金链断裂，房地产企业集团破产，房价暴跌。 ”基本一致认为，如果真正取消房地产预售政策，对房地产上市公司来说将是“特大利空”。

传言中的“主角”广发基金很快否认有这样的路演，中金企业也在盘中与该传言进行了对比，向顾客紧急澄清，但地产股下跌并未因此暂停。 截至收盘，苏宁全球下跌9.83%，“招保万金”招商房产下跌9.8%，保利房产跌幅达9.17%，万科、金地集团均超过6%。

到底是谁在卖地产股？ 交易所数据显示，机构成为最重要的工作空力量，招商房产前五名为机构席位，抛售总额达2.38亿元，同样因机构抛售大跌的地产股有苏宁环球、中南建设( 000961、sz )等。

在房地产上市公司纷纷报喜的情况下，机构为何抛售地产股打压指数？

根据昨天海南省住建厅发出的信息，住建部日前发出《紧急通知》，要求各地严格执行房地产市场调控政策，不得随意调整放松要求，放宽后应立即予以纠正。 不动产用地转让不得超过面积上限，不得捆绑转让，“毛地”转让； 住宅用地容积率不得小于1。 而且，国务院执行房地产市场调控政策的鉴证组正在全国16个省市进行巡视。 很明显，房地产调控没有放松的迹象。

那么暴跌之后，地产股将何去何从呢？

中金企业最新看法认为，期待政策修复，时间点可能在月中，首要风险点必须关注国家统计局公布的7月数据、万科和招商等主要企业的中报数据。 中期战略认为，中金无法上涨将限制整体估值上涨，建议“转换布局，边打边撤”。