““限购令”难撼两位数增幅 商品房销售再冲10亿平方米高位”

经过记者张敏从北京出发

城市化进程引起的购买庞大住宅的诉求，可能无法通过行政手段制止。

今年头11个月，一点热点城市的商品房销售面积大幅下跌。 其中，北京新建销售创9年新低，上海商品房销售面积也下跌不少。 受《限购令》影响的热点城市必然迎来楼市的“寒冬”。

但是，这并不能反映市场的全貌。 根据国家统计局的数据，今年1~10月，全国商品房销售面积为79653万平方米，增长10.0%，这一增长率高于去年同期。

在限购、限贷等行政手段的强大压力下，今年楼市整体保持良好销售成绩，令人意外。 业内人士根据《每日经济信息》称，强烈的诉求将在相当长的一段时间内支撑房地产市场，即使经过这一调控政策的压力，其作为房地产业支柱的地位也不会动摇。

今年销售或再创新率很高

最近媒体报道的“销售萎缩”的消息，并不是整个市场的真实表现。 11月宏观经济数据公布前，许多机构预计，今年前11个月，全国商品房销售仍有可能保持近10%的增长率，实现近9亿平方米的销售面积。

这与楼市今年以来的走势不相容。 从年初开始，全国商品房销售在限购、限贷的政策背景下仍呈“逆势”，令不少人感到意外。

并不是所有的监管政策都会阻碍成交。 中国房地产学会副会长陈国强对《每日经济信息》记者表示，广泛的非限制性购买的二、三线城市为扩大销售做出了很大贡献。 在购买限制严格的城市，同样实现了销售的增加。

陈国强向记者提供了一系列数据:今年三季度，46个限购城市的商品房销量略有上升1%，但在剩下的限购城市，商品房销量增长了20%。

根据陈国强的观点，北京、上海等热点城市限购政策影响较大，但许多限购的二线城市，自身外来人口少，投资诉求低，基本未受该政策影响。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也向记者表示，据国家统计局统计，“商品房”概念还包括部分产权式保障性住房，这部分成交量弥补了纯商品房萎缩造成的空不足。

无论成交结构如何变化，今年商品房销售实现“丰收”都没有悬念。 陈国强认为，由于今年四季度市场相对较冷，全年交易量可能与去年持平。 杨红旭乐观地认为，今年商品房成交还有5%左右的增长。

据国家统计局数据，去年，全国商品房销售面积首次突破10亿平方米大关，达到10亿4300万平方米，为历史最高。

供求的逆转引起政策的质疑

的“深水区”目前仍在一线城市和热点城市。 “降价销售”的背后，开发商面临的是资金和库存的压力。

据连锁房地产市场研究部统计，截至12月7日，北京商品住宅库存达到130049套，仅20天就实现了1万套的增长。 该机构还表示，随着销售萎缩，这样的库存高压将持续到明年。

热点城市的情况大致相似。 上海易居公布的报告显示，截至去年11月底，我国8个典型城市新建商品住宅存量达到4595万平方米，比去年同期增加1276万平方米，约增长38.44%。

根据该机构的推测，8个典型城市新建商品住宅的库存比例为12.9，也就是说，以最近6个月的销售速度计算，这8个城市的库存需要至少一年才能完全消化。

杨红旭对《每日经济信息》记者表示，典型城市新建商品住宅的销量已经进入过大区间，房价下跌压力将进一步增大。

实际上，制定以《限购令》为代表的行政管制手段的目的是暂时抑制诉讼，为保障房和一般商品房的供给争取时间。 在供求关系逆转的现在，“限购令”等政策有退出的可能性吗？

杨红旭认为，明年热点城市供需关系仍将维持在高位，这也决定了监管政策有所松动。 但是，由于政策效果存在滞后，即使如此，房价也不一定会反弹。

据中原地产统计，目前实行限购的46个城市中，11个将于今年年底和明年年初到期，但迄今为止，海口表示“限购仍在继续”，北京除了确定将限购纳入基本住房制度外，没有其他城市表示任何其他城市。

陈国强认为，虽然短期限购政策不会放松，但明年“两会”后，明年下半年等稍微重要的时期可能会调整类似的监管政策。

房地产支柱的地位很难改变

成交量的多寡是反映市场热度的重要指标。 尽管今年利润空的新闻持续不断，但销售成绩维持在高位没有悬念。 以房地产业“领头羊”万科为例，万科累计在今年前11个月实现销售面积1015.3万平方米，销售金额1157.2亿元，超过去年全年。

除万科外，恒大、中海、华润等房企均提前完成年度销售目标，龙湖、碧桂园等公司也已接近全年销售任务。

事实上，尽管个别房企深陷资金漩涡，但在许多行业人士看来，房地产投资持续保持高位本身就证明了领域的吸引力依然很大。

陈国强表示，城市化进程中带来的巨大住房诉求是房地产市场的首要支撑力。 杨红旭也认为，房地产业在未来10~15年内前景广阔，除城市化因素外，人口红利效应、人均gdp、人均可支配收入的快速增长是重要的利好因素。

与一些预期不同，许多受访者对记者表示，经过本轮调控，房地产市场将从爆炸式增长阶段回归稳定增长阶段，并未迎来可怕的衰退期。

杨红旭表示，即使商品房市场受到挤压，在保障房建设的松下，房地产投资、建设仍将保持较高水平，保证对国民经济的贡献。

数据显示，今年1~10月，全国房地产开发投资49923亿元，比去年同期增长31.1%，比固定资产投资高出6.2个百分点。 “房地产业增加值对gdp的贡献率仍在5%以上，其支柱地位事实上没有变化。 ”杨红旭说。