“房地产调控攻坚 中央和地方博弈加剧”

经过记者张敏从北京出发

在即将迎来年关的节点上，房地产调控政策的任何一个动向都牵动着地方政府的神经。

据说是不动产管制史，也是中央政府和地方政府的游戏史。 自2004年4月对本房地产市场实施调控以来，地方政府暗中“放松”政策，中央也不断监测敲打，确保政策的切实实施。

在12月初的中央经济实务会议上，明年强调“要在房地产调控政策不动摇的情况下，促进房地产价格的合理回归，促进房地产市场的健康和快速发展。” 这似乎是对明年的楼宇政策“有心”。

许多拆迁户表示，在楼市调控效果逐渐显现的年份，监管政策的延续，意味着中央与地方政府博弈的加剧。

游戏“三个回合”

楼市调控无疑会损害地方政府的利益。 地方政府执行中，或明或暗的松懈随处可见，有时引起“放松管制”的预想。 但实际上，自去年4月17日公布《国十条》22个月以来，中央口径从未松动。

一位业内人士对《每日经济信息》记者表示，中央政府与地方政府的博弈结果将在很大程度上决定本轮房地产调控的效果。 他还列举了三个重要行业:住房贷款、限购和保障房。

住房贷款政策最早出现在《国十条》中，按照规定，购买第一套住房且拥有90平方米以上建筑面积的家庭，贷款首付比例不得低于30%。 贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 3套以上住房的，贷款首付比例和贷款利率还需大幅提高。

但在实际执行中，一点银行是套房和套房的贷款，给予与套房相同的优惠政策。 也出现了“国十条”制定后仅仅三个月，住房贷款政策就有所放宽的消息。

之后，当时担任银监会主席的刘明康来澄清，这场风波终于告一段落。 尽管如此，一些地区暗中“放松”住房贷款的现象仍在许多报纸上出现。

相比之下，对地方监管政策的“抵制”更为明显。 年10月初，佛山发布文件，公开放松管制政策。 除佛山外，也有不少城市暗中放宽限购。

但是，短短半天后，佛山版《限购令》被紧急停止，这也被认为是中央的胜利。 最近，海口、广州、深圳、上海等“限购令”失效的城市相继表明态度。 随着中央经济实务会议的调整，《限购令》明年将继续推行。

保护室也是游戏的焦点。 多年来，地方政府存在虚报数量和质量不严格管理的情况，在一定程度上影响了控制效果。 但是，国务院副总理李克强坚持强调保障房的质量和建设进度，在实现1000万套保障房全部开工的基础上，未来保障房建设局面仍值得期待。

实际上，除了“3轮”之外，中央和地方的游戏还存在很多层面。 最近，北京、杭州、重庆、长春等地也在土地出让、房源解禁、资格放宽等环节进行了试水，以促进市场成交。

摆脱“土地财政”的契机

楼市调控对地方政府的直接影响在于土地出让收入的减少和房地产相关税收的减少。 但是，对于依赖土地偿还债务的地方政府来说，土地财政带来的压力似乎更大。

据中原地产估算，今年头11个月，全国130个城市“缩小”的土地出让收入约5200亿元，缩小30%。 其中只有北京比去年减少了近600亿元的土地出让收入，减少了近四成。

管制下的土地市场低迷无疑是导致土地收入减少的直接因素。 《每日经济信息》记者综合各地土地市场发现，今年土地底价成交现象屡见不鲜，流泻现象更为频繁。 重庆市发售的65亿元的全国年度《地王》，竟然是以底价拍摄的。

土地出让带来的收入减少，将给地方财政带来更大的压力。 按照规定，地方政府土地转让收入中，10%用于保障性住房建设，10%用于教育行业，相当一部分纳入地方财政，用于土地征收、拆迁等土地级开发工作、基础设施建设。

中国土地测量计划院副总工程师邹晓云对《每日经济信息》记者表示，除了未来保障性住房建设资金、土地供应外，还将在一定程度上影响当地的经济增长率、就业等。

更重要的是，身负土地债务的地方政府面临着更严重的负担。 审计署报告称，截至年底，地方政府负有偿债责任的债务余额中，约定以土地转让收入作为偿债来源的债务余额达到2.5万亿元，接近去年全年土地转让收入总额。 一共涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府。

但邹晓云表示，土地财政收入减少对地方政府来说，反而是改变经济增长方式、改变“投资拉动”模式的契机，从长远来看是有利无害的。

他认为，即使财政收入有所减少，地方政府也有能力进行自我调整，减缓经济增长，提高增长质量。

事实上，为了应对土地财政紧缩、房地产相关税收减少带来的财政赤字空，中央已经要求各地加快住房新闻系统的建设，为全面推行房产税奠定基础。 在许多注意者看来，这也是地方政府改变快速发展方式的重要方面。

北京地产三级研究部总监张大伟也对《每日经济信息》记者表示，此次调控是调整经济结构，摆脱经济增长过分依赖楼市时机的最后机会。