“深圳新政：非住宅房交易按判断价征税”

经记者胡廷鸿从深圳出发

虽然房地产税政策迟迟不见起色，但作为对照交易一环的税收征管逐渐收紧，从住宅类逐渐推进到非住宅房地产交易一环。

昨天( 8月29日)，财政部长谢旭人表示，将严格执行差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节的相关税收征管，抑制投机性投资性住房购买的诉求。

语音未消失前，深圳市地税局、规划和国土资源委员会宣布，从10月1日起，深圳范围内存量非住宅类房地产交易成交价格明显偏低，无正当理由的，按照计税参考价格规定征收各项税费。 这个政策比较有效期为五年。

接受《每日经济信息》记者采访的深圳业内人士表示，与去年二手房更名征税政策出台不同，此次政策出台没有任何迹象，可能有些意外，意味着房地产调控政策将扩大到非住宅行业。

影响商业不动产的交易量

非住宅类不动产包括商业、办公楼、厂房等经营性不动产。

根据深圳市昨天发出的通知，深圳存量非住宅类房地产交易的计税价格以交易双方签订的合同成交价格为基础。 但是，申报的成交价格低于制定的计税基础价格，且无正当理由的，按照计税基础价格核定交易环节的各项税费。

库存非住宅类房地产交易计税参考价格由市地税局和市规划国土委员会委托市房地产判断快速发展中心根据房屋位置、建筑结构、历史交易价格或建设价格、同类房屋预交价格等因素制定，并根据房地产评估相关规范和标准进行判断。 这个价格是税务机关核定纳税人申报的合同成交价格是否低以及计税价格的首要依据。

据一位市场人士估算，一旦新政实施，深圳的非住宅房产交易价格将上涨2-4倍。 以200平方米的办公楼计算，以2007年初始注册价格400万元为评估标准，税费总额为12.5万元，但新政实施后，税率不变，市场判断价格为800万元，税费总额将达到49.7万元。

中原地产华南区董事李耀智认为，新政将提高交易价格，对商业房地产交易量产生一定影响，影响有多大取决于政府的判断系统评价政策。

去年7月，深圳开始推行以判断价格对二手房交易征税的过户政策，二手房市场成交量出现双重。 政策出台前，二手房交易量激增，政策出台后下跌，一度跌入历史低谷。

政策压在商业地产上

自去年以来，由于住宅行业受到限制，众多投资者转向商业地产，北上广深等城市商业、写字楼市场价格一度上涨，商业地产泡沫更多。

尽管如此，深圳此次按可比库存、非住宅房产判断价格征税的政策事先毫无征兆，超出了许多行业人士的预期。

关于政策发布的目的，世联房地产市场研究部拆师曹取拆认为，迄今为止楼市调控政策只比较住宅行业，与商业房地产无关，但此次发布的新政很可能对商业房地产行业进行了规制和规范。

深圳业内人士王海斌也认为，新的税收政策将增加交易税，造福投资者，并对商业房地产投资造成一定限制。 这是政府进一步收紧管制，维持管制成果的信号。

事实上，在欧洲都柏林危机和国内经济增速放缓的影响下，今年上半年深圳商业地产市场的诉求量下降。 仲联行报告称，由于整体诉求缓解和空安装压力增加，二季度甲级写字楼平均租金比上个月下降1.8%，单手写字楼售价也较一季度下跌，二季度甲级写字楼平均资本价值为上个月

今年下半年，深圳市场写字楼新增供应超过63万平方米，疲软将进一步削弱写字楼租金上涨的动力。 李耀智表示，上半年深圳商店和写字楼市场的大部分业主都在惜售，交易量也在减少。

“十一”以后，非住宅房地产交易要么按判断价格采取征税政策，要么进一步加剧商铺和写字楼的成交疲软。