“京沪等4城试点以房养老 险企态度谨慎”

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经记者黄俊玲从北京出发

备受争议的住房养老保险试点方案终于迈出了新的一步。

昨天( 6月23日)中国保监会发表了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(以下简称《意见》)，决定从7月1日起在北京、上海、广州、武汉4个地区率先开展老年人住房反向抵押养老保险)试点 考试期间为两年。

保监会有关人士强调，住房养老保险属于商业保险范畴，以自愿参加为基础开展试点，在不影响老年人现有养老福利的前提下，增加了新的养老方法。

英国波恩利房地产快速增长企业北京代表处首席代表白兮兮在与《每日经济信息》记者交流时预计，“在家养老”在国外是一项非常小的业务，他在中国也是一项比较小的业务。 《每日经济信息》记者观察到，目前保险企业对开展住房养老业务持谨慎态度，保险企业未向保监会报告正式产品，具体保险产品仍在设计中。

风险企业参与门槛20亿/

去年9月，国务院发布了《关于加快养老服务业快速发展的若干意见》，建议鼓励开展老年住房反向抵押养老保险试点，目前该试点已最终落地。

《每日经济信息》记者了解到，“老年住房反向抵押养老保险”是指住房抵押与终身养老金相结合的创新商业养老保险业务，拥有住房完全产权的老年人，将继续将其住房抵押给保险企业，并按照约定的条件将养老金置于险境。 老年人死亡后，保险企业获得抵押住房处置权，处置所得优先用于偿还养老保险相关费用。 就是所谓的“在家养老”。

保监会表示，目前我国缺乏将社会存量资产转化为养老资源的比较有效的手段。 试验性地利用老年人的不动产，有助于丰富老年人的养老选择。 据介绍，反向抵押养老保险属于商业保险范畴。

《意见》确定，住房养老保险产品投保人必须是60岁以上拥有住房完全独立产权的老年人。 在保险企业考试资格方面，保监会表示需要满足7个条件。 例如，开业5年，注册资本在20亿元以上，申请考试时上年末及近季度末还款能力充足率在120%以上等。

据悉，迄今为止参加讨论的保险企业包括幸福生命体、泰康生命体、平安生命体、太平洋生命体等。 保监会有关人士表示，不少保险企业符合条件，但真正有能力、有意愿做这项业务的并不多。

犹他30日/

今年3月，保监会对反向抵押养老保险进行了“咨询意见”，此次正式“意见”发表后，发生了两大变化。 一是将犹他豫期从原来的15天扩大到30天，二是删除了原来意见征集稿中“单一反向抵押贷款金额不得超过500万元”的要求。

为了充分保护顾客的“反感权”，《意见》特别提出了该产品的“犹他自然日不得短于30天”，这比普通保险产品10天的犹他期间大幅增加。 大大超过了今年3月《听取意见》15天的犹他豫期限规定，保监会有关人士表示，将犹他豫期从原来的15天扩大到30天是为了维护顾客权益。 在销售过程中，《意见》要求保险公司在犹他豫期内向投保人再次介绍“在住宅中度过晚年”的产品，确认投保人真正的购买意愿。

对于删除“首次住房贷款金额在500万元以下”的复印件，该负责人表示，根据《意见》，单个保险企业进行试点业务，获得住房贷款的判断价值合计为4%×上年末总资产在200亿元以下的部分+0.2%×上一年度末的部分。 它实际上规定了保险企业参与住房养老的限额，在征求意见时，保险企业认为这可以控制保险企业的风险，因此删除了这一限制。

以中国人寿为例，全年中国人寿总资产19729亿元，其试点对住房养老接受抵押住房的判断价值合计不得超过4%×200亿元+0.2%×19529亿元=47.058亿元。 也就是说，住房养老试点购买保险产品的规模为47亿元水平，如果按每套房产的估值100万元计算，则意味着只有约4700亿元的这项业务开始，参与人数也是有限的。

保险公司面临风险

《意见》指出，根据保险公司对投保人抵押房产增值的解决方法，试点产品分为参与型和非参与型反向抵押养老保险产品。 其中，参与式产品是指保险企业可以参加住房增值收益的共享，通过定期判断，将投保人抵押的住房价值增加值按照合同约定在投保人和保险企业之间分配； 非参与式产品是指保险企业不参与住房增值收益的共享，抵押住房价值的增加归于投保人。

一位不愿具名的保险公司人士向记者表示，如果是参与型的，今后如果房价上涨，老人每月可以多领取一定的增值养老金，这样可以提高领取的养老金。 非参与型的情况下，不动产增值后，领取的养老金额不涨，不动产增值部分带来的剩余金额留给继承人。 非参与型在操作层面上更容易，可能像非固定期限的贷款。 具体到保险产品方面，各保险企业可以根据这两大框架自主设计产品。

事实上，保险公司参加“在家养老”也面临着挑战。 保监会对保险企业参与这项业务提出了很多要求。 在销售人员管理方面，保监会将适时指导中国保险领域协会建立反向抵押养老保险销售人员资格考试制度。 另外，保监会还规定，对有销售错误行为的销售者，调查结束后，保险企业应当取消其销售资格。 在销售过程中，该《意见》规定，保险企业应当通过录音、录像或者第三方目击等方式加强合同订立过程的公正性、公平性，确保合同体现各方的真实意愿表示。

在新闻发布方面，保监会要求保险企业每年定期向顾客披露反向抵押养老保险相关情况。 这包括但不限于养老金领取情况、退款偿还价值等。 对于参与型产品的顾客，还必须公开不动产判断价值的新闻和不动产判断价值的变动对养老金领取额的影响。

保监会有关人士表示，无论是参与型还是非参与型产品，最后老年人去世后，如果子女不愿意将房产交给保险公司处置，只需要将领取的养老金本息偿还给保险公司，中途退保也一样。 该负责人表示，该业务对保险企业的首要风险是长寿风险、房价波动、利率风险等，特别是长寿风险和房价下跌风险将由保险企业承担。

网民大多“无法接受”

缓解独生子女一代的压力，将不动产变为可支配财产，增加老人的储蓄……“在家养老”看起来很美好，但推动这一切都很重要。

按照中国人以前流传下来的观念，不能接受将居住多年的不动产抵押给孩子，这样的现实。 今年3月，在参与人数众多的图书微博话题讨论群里，4000多网民参加了“在家养老”的接受度调查，其中67.9%以上的读者“在家养老”的态度令人无法接受。 他们认为，另一方面，“在家养老”不太适用于目前的现状。 例如，无法判断将来房价的情况； 另一方面，按照中国人以前传下来的观念，不能接受将居住多年的不动产抵押给孩子的现实。

另外，也有不少人担心，抵押房子外出后，如果遭遇拆迁或自然灾害，没有房子怎么办。 现在房子的产权只有70年。 万一自己活得长，房子超过了70年，该怎么办？

近3成的网民回答“可以接受”。 绝大多数愿意接受“在家养老”的网民的意见是，西方发达国家已经实施多年，成效显著，有些赞同者认为，通过“在家养老”让独生子女向双方父母养老的经济精神压力

事实上，除了这种养老模式低的接受程度外，中国人对保险企业也对这“新事物”抱有很多展望。 一位保险公司相关负责人表示，“住房养老”是试点开始的，但作为金融机构，各保险公司也对可能发生的经营和道德风险有自己的想法。 第一个担忧是房价下跌，抵押物缩水。第二个担忧是，中国土地开采权只有70年，有些只有40年或50年。第三个担忧是，房屋产权不清晰。 老人去世后，孩子又纠缠在一起，不出去怎么办？ 另外，另一个风险是通货膨胀风险。 这位相关人士坦言:“面临的具体操作问题确实相当多而且复杂。”

在美国，很多美国老年人在退休前的10年左右为了养老而买房子，并将富余的部分出租。 美国政府和一些金融机构还推出了以62岁以上老年人为对象的“住房贷款”。

另一方面，日本的“住房贷款”一般采用“反向贷款”形式，适用于55岁以上的人。 这样的贷款不需要还债，贷款死亡时房子就成为还债的资金。 1989年，日本政府制定了“推进老年人保健福利十年战术”，即著名的“黄金计划”。 该计划要求各地方政府积极建设与老人完全相关的各种设施。 以此为契机，各种老年人公寓、老人活动室、老人医院开始出现。 1994年对黄金计划进行了修订，更名为“新黄金计划”，完善了以居家养老为中心的社区老年人服务体系制度。