“2012房市迷雾重重 博弈加剧拐点难辨”

经记者张敏从北京来

年11月，全国70个大中城市中，新商品房价下跌的城市有49个，比10月份突然增加了15个。

房价进入下跌周期已成为共识，但这样的结果“吓了很多拆迁户一跳”。 机构拆除几乎没有承诺，楼市调控效果逐渐显现，认为未来房价下跌的城市可能还会继续增加。

根据历史经验，从2008年底楼市刺激政策出台到房价明显上涨，历时约6个月。 业内人士表示，根据这一政策周期，即使目前楼市调控急剧停止，已经开通的降价渠道也将至少持续4个月。

房价的下行通道打开

经过18个月的管制，房价实际上在今年10月出现了下行拐点。 国家统计局数据显示，10月，70个大中城市新建商品住宅价格环比平均下降0.14%。 到11月为止，降幅达到0.19%。

其中，北京、上海、广州、深圳4个一线城市的房价已经连续2月下跌，但引领本轮跌幅排行榜的是沈阳、南京、宁波、南昌、无锡等限购城市。

来自其他机构的数据也证明了这一点。 中国指数研究院公布的报告显示，今年11月，全国100个样本城市住房平均价格为8832元/平方米，为9月以来连续第三个月下降，降幅逐渐增大。

伟业爱我家的副总裁胡景晖对《每日经济消息》记者说，全国房价拐点已经建立，房价下行通道已经打开，未来房价下跌的城市数量将持续增加，跌幅也将进一步扩大。

这个观点代表了许多业界人士的意见。 楼市调控的效果已经从“量”积累到“质”，降价通道打开后，将至少持续半年。 指数研究院认为，至少到明年上半年，量价下跌的局面不会改变。

年末，中央经济实务会议调整，楼市调控不放松，无疑是房价持续下跌的最大推动因素。 上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对《每日经济信息》记者表示，从2008年底楼市刺激政策出台到房价明显上涨，间隔约6个月。 根据这个政策周期，即使目前楼市调控停止，已经开通的降价渠道也会持续至少4个月。

限购政策决定价格走势

事实上，尽管房地产市场调控政策有增无减，但影响房价下跌的主要因素被认为是今年年初启动的“限购令”。

根据过去的规律，“量的下跌”一般是拉动“价格下跌”的先行指标，强力的行政管理直接导致了成交量的萎缩。 以北京为例，根据官方数字，今年11月，北京商品住宅销售75861套，821.3万平方米，这一交易量不仅大幅低于去年同期，也比上次楼市低迷的2008年同期下跌了不少。 其中，北京新房成交量创下6年同期新低。

与此同时，北京的房价也早早实现了“稳中有跌”。 根据市建委公布的数据，今年11月，北京市新建普通住宅成交均价为13914元/平方米，比去年全年成交均价低6.3%。

因此，关于明年的房价评估，业界认为很大程度上取决于是否继续“限购令”。

现在，全国46个城市发布了“限购令”，但是很多城市还没有确定有效期限。 随着中央调整，近期除4个一线城市外，厦门、青岛、长春、太原、海口等城市相继表示将继续实施“限购令”。 北京市场研究部预测，46个城市很可能都有持续限购政策。

在许多业内人士看来，如果年严格调控持续到年中，全国70个大中城市的房价有可能比去年同期下跌，即“大拐点”的出现。

根据国家统计局的数据，年11月，70个大中城市新建商品的房价比去年同期上涨2.38%，自年3月以来的9个月内，下跌了3.21个百分点。 其中4个城市的房价比去年同期下跌，39个城市比去年同期上涨3%以内。

据说业界将保存明年的政策和变量

中央依然强调“不会放松楼市调控”，但在业内人士看来，目前的政策力度能否维持到年底还留有变数。

杨红旭认为，楼市调控效果逐渐显现，2010年将是地方政府最受压力的一年，地方放松调控的需求也将加强，不排除楼市放松调控的可能性。

除了今年600多个城市公布了年度新建住房价格控制目标，北京确定“稳中有跌”外，许多城市的住房价格控制目标都与gdp、人均可支配收入的增长挂钩。 根据上述目标，很多地方只有把今年新建住宅价格的增长率控制在10%以内，才能实现上述目标。 截至11月，除部分热点城市外，许多城市的房价增长率已经缩小，部分城市实现了环比负增长。 即使是承诺“稳定之中有下降”的北京，也在数据上达成了目标。

另外，如果楼市调控持续下去，地方政府肯定会面临更大的压力。 中央银行货币政策委员会委员、国务院快速发展研究中心金融研究所所长夏斌表示，如果监管继续下去，地方债务平台将面临更大的压力，也会危害银行体系。 对许多人来说，房地产调控的节奏并不是没有调整的可能性。 中国指数研究院副院长陈晟向《每日经济信息》记者强调，明年下半年的政策可能“放松束缚”。