“2012保障房 扩内需促快速发展一肩两头挑”

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经记者张敏从北京来

3600万套保障性安居工程建设，规模空前。

民生舒适地生活、安心、安心、对未来充满信心的5年建设3600万套保障房。 这是年初国务院总理温家宝与网民在线交流时的郑重表现。

专家认为，大规模实施保障性安居项目，是转变经济快速发展方式、调整经济结构的比较有效的方法，也是扩大内需的重要一环。 业内人士表示，保障房的建设可以说是“单挑”。

据统计，全年保障性住房开工量达1000万套，全年开工规模也不低于700万套。

对房地产开发公司来说，保障房的建设对意味着新业务增长点的地方政府来说，保障房的建设也是经济增长的“大蛋糕”。

据《每日经济信息》记者介绍，保障房的建设伴随着巨大的投资。 年，建设1000万套保障性安居工程所需资金约1.3万亿元。 这部分投资不仅会带动地方经济的增长，还会成为重要的民生项目。

按照计划，到“十二五”末期，住宅群的20%将被保障性住房覆盖，在一些大城市，这一覆盖范围将扩大。

“十二五”期间建设3600万套

上世纪末住房改革以来，许多地方政府着力推进住房建设，但错误地忽视了保障性住房，导致大量中低收入群体住房保障不足。

业内人士告诉《每日经济信息》记者，随着国家一系列保障房相关政策的出台，这一现状正在改变。

保障房总面积按60平方米~80平方米的套计算，1000万套保障房总面积达6亿~8亿平方米，几乎相当于全国商品房的年销售额。

实际上，更巨大的保护室的规模正在逐年释放。 按照计划，“十二五”期间，中国将建设3600万套保障性住房，建成后将复盖20%的城市住宅群。

中国指数研究院副院长陈晟说，这是“保底”的规模，在稍特大的城市，这一比例将扩大。

对地方政府来说，在房地产市场调控、房地产市场成交不振的大背景下，房地产投资的补充带动了当地投资，保持了经济增长率。

保障房建设带来的投资确实是巨大的。 据业界估算，“十二五”期间，保障性住房直接投资接近5万亿元，加上相关设施的建设，这个过程将为各地政府和公司带来“大蛋糕”。 据华远地产董事长任志强测算，如果包括土地开发价格、征地拆迁价格、市政交通补贴价格、教育、医疗补贴价格等，保障房的实际投资额将是目前的两倍。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对《每日经济信息》记者表示，我国房地产投资结构正在发生变化，“商品房投资热情衰退，保障性住房成为拉动投资的主力”。

面对结构性资金的压力

年6月，发改委决定，准予地方发行公司债务融资建设保障房，继续为地方政府开辟保障房建设的“财道”。

《每日经济信息》记者表示，许多地方已经开始利用这个平台实现保障房多渠道融资。 在一些地方，保障房正成为越来越重要的融资工具。

最先开始大规模建设保障性住房的重庆，将租赁住房和租赁住房的租金根据通货膨胀水平进行调整，规定5年后可以出售给出租人。 郑州、江苏等地也鼓励大公司建设公租房科。

保障室建设的“重庆模式”不仅调动了公司的积极性，也很受当地商业银行的欢迎。 据说包括北京、上海在内的很多城市都在模仿。

重庆市市长黄奇帆表示，重庆的公租房完全可以平衡建设资金。 目前，中央补助和市级财政已先期投入230多亿元，社会投入250多亿元，从年到年启动项目所需的600多亿元也基本到位。

按照规定，保障房项目投资最低资本金比例为20%。 也就是说，只有在完成各项考核的基础上，项目建设资金筹措率达到20%时，才能办理保障房开工手续。

但是，为了实现竣工，需要剩下的80%的资金。 这意味着保障性住房投资的“大头”将集中在“建设年”而不是“开工年”。

其实，保障房的资金压力也呈现出“结构性”的特征。 陈晟对《每日经济信息》记者说，5种保障房类型中，经济适用房、限价房、棚户区改造住房等“产权式保障房”可以快速退保，资金压力小。 廉租房和公租房投资回报周期长，难以吸引社会资本，资金压力不少。

中原地产三级市场研究总导演张大伟对《每日经济信息》记者表示，政府真正需要承担的是廉租房和公租房的建设。

致力于吸引社会资本

我国政府曾多次表明态度，必须加大政府投入，加大金融支持，并通过拓宽融资渠道、创新经营模式来吸引社会资金进入保障房，特别是公租房建设行业。

《每日经济信息》记者表示，随着保障房建设的深入，社会资本融资也有所突破。

据研究机构推算，建设1000万套保障性安居项目所需的1.3万亿元投资中，将有8000多亿元来自社会，达到6成。

公司建设是社会机构建设保障室的重要方面。 据悉，目前公司建设保障房的方法主要是建设，为商品房开发建设一定比例的保障房。 保障室的利润虽然相对不高，但除了很多国企外，还有很多万科这样的民营企业投入。

对此，北京天则经济研究所建议，政府通过土地出让获利，吸引开发公司和其他机构进入。 对保障房的建设，对土地的采用给予不同程度的优惠，从全价格的角度来说，相当于政府将土地价格出让作为向保障性住房提供的补贴。

据《每日经济信息》记者介绍，在万科与河北省住房和城乡建设厅签订的协议中，后者承诺通过土地出让给予优惠。

金融机构融资也是一个重要方面。 在政府主导的融资类型中，很多人建议加大住房公积金融资的规模。 另外，向保障房贷款一些地方政府考虑建立的房地产信托基金( reits )也可以适当尝试和宣传。

北京天则经济研究所学术委员会主席张曙光对《每日经济信息》记者表示，就股权融资而言，非财产性保障性住房与基础设施类似，都具有不一次性重复大投资、运营期收益稳定但无暴利等优点。

张曙光表示，保障房融资可以使用bot (建设-经营-移交)/tot )移交-经营-移交)、融资租赁等模式，潜在投资者为各种社会保险基金、各种退休共同基金、商业保险基金和股权投资基金) pe。

另外，保障性住房建设主体也可以通过资本市场进行债务融资，通常认为以现金流(包括租金收入和政府约定的补贴支持)为担保发行债券和信托计划。 其好处是处理融资问题，为普通市民提供投资机会，也为资本流动性提供出口，有助于缓解通货膨胀。