“盈利能力削弱 调控下房企泛地产运营或提速”

经过记者张敏从北京出发

“截至年底，全国26家上市住房企业库存总量达到3258.7亿元，比年末2173亿元大幅增加50%。 》截至3月14日，沪深两市26家房地产公司发布年报。 从上述数据可以看出，房地产公司受到了调控政策的巨大冲击。

现在作为楼市的“三大优势集团”之一，房地产公司肯定对现有的监管政策不满意。 今年“两会”期间，房地产大佬表示，目前调控政策过于严格，需要放松一些。

事实上，许多上市住房企业尽管实现了比去年同期的增长，但受监管政策的影响，未能完成年初制定的销售任务的公司不少。 分析认为，迫于资金压力，今年将有更多的房地产公司加入降价促销的行列。 在管制政策的倒退中，住宅企业高成长、高利润的时代也将结束。

收益性受损

根据wind统计数据，按申万一级领域分类，截至3月14日，两市26家房地产公司公布了年度报告。 从数据来看，逆势出人意料，但一些指标仍暴露出领域面临的潜在问题。

从资产负债率来看，除st类公司外的26家住房企业的平均资产负债率为59.41%，比去年略有上升。 其中，房地产巨头万科的资产负债率从此前的74.69%上升到了77.10%。

从利润情况来看，许多房地产企业的毛利率和净利率较去年同期下跌。 据wind统计，万科年销售毛利率为39.78%，比去年同期下降0.9个百分点。 净利率为16.16%，比去年同期下降1.27个百分点。 另外，华远地产、亿城股份等企业毛利率和净利率降幅均在1个百分点以上。

楼市调控带来的市场萎缩，不仅蚕食了房企的利润，也削弱了盈利能力。 这也体现在市场环境变化的时候，公司营销和广告支出费用的增加上。 公报显示，万科年企业品牌宣传费达到8.99亿元，比去年同期增长31.71%。 亿城股销售费用比去年同期增长54.55%。 一位业内人士指出:“市场好的时候，公司没有必要打广告。” 在整个市场环境尚不明朗的情况下，未来房企有可能增加在企业品牌宣传上的支出。

开发者抱怨管制“严格”

今年“两会”期间，全国政协委员、富力地产理事长张力在接受《每日经济信息》记者采访时表示，目前政策过于严格，不利于房地产领域的健康快速发展。 开发者认为监管给领域带来了损害，但政府不断强调是为了促进市场的“平稳、健康、快速发展”。 双方的博弈可能会成为未来政策走向的重要决定因素。

据国家统计局数据，去年，全国商品房销售面积为10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年下降5.7个百分点。 业内人士解读数据认为，监管城市成交量受到影响，多数监管城市持续保持增长势头。 因此，许多房地产开发商提出，应实施差异化的房地产调控政策，区别对待刚性诉求和投资投机诉求，此外还应因地制宜，实施不同的调控政策。

中央表示，除套房贷款优惠措施外，目前楼宇政策未见调整信号。 另外，今年我国的gdp增长目标为7.5%，近8年来首次下降到8%以下。 在决定转变经济快速发展方式的背景下，房地产业作为支柱产业的作用减弱，楼市调控政策也不太可能逆转。

住宅企业的变革迫在眉睫

虽然对监管政策不满意，但在市场的倒逼下，许多房企已经到了变革的关口。 其中，大量库存将成为公司面临的直接压力。

统计局数据显示，截至年底，全国商品房待售面积为2.72亿平方米，约相当于当年销售面积的1/4。 从资金方面看，截至去年年底，全国26家上市住房企业库存总量达到3258.7亿元，比去年年底的2173亿元大幅增加50%。

“连锁房地产”市场研究部记者冯联联对《每日经济信息》记者表示，在巨大的库存量下，开发商将来将面临更大的销售压力，或敦促开发商进一步降价以促进销售。

此外，许多业内人士强调，如果现行政策继续下去，降价范围将扩大。 这无疑会进一步蚕食住宅企业的利润，从而导致市场新一轮洗牌。

兰德咨询机构总裁宋延庆对《每日经济信息》记者表示，房地产公司已经到了转型时期，单纯的住宅房地产开发模式将改为工业房地产、旅游房地产、养老房地产等泛房地产的运营。 在这个过程中，伴随着公司的合并整合。 宋延庆认为，如果现行政策能落实好，到了年，或30%的房企将被洗牌出局。