“传政府欲对“睡觉房”动刀 去库存意在挤风险”

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经记者叶书利从北京出发

最近，至少有两位住房企业家向《每日经济信息》记者透露，在政府部门内部，在具体项目前期房源库存率达到70%以上后，项目开发商才可以申请发售新房源。 否则，预售证书的申请将不会被批准。 这些相关人士认为，相关部门将借此加大住房企业在价格上的互换压力，降低房地产调控效果显现所带来的包括金融风险在内的相关风险。

昨天( 4月12日)，《每日经济信息》记者就此向住建部信息处长毕建玲求证，但在发布消息之前，对方未予回复。

你要去库存重新下手吗？

4月11日，《每日经济信息》记者作为购房者向北京某大厦卖场的工作人员传递信息时，企业高层从住建部内部会议获悉，打算对大厦中的高库存“动真格”，操作方法为预售证管理。 具体做法是，在某开发项目最新一期上市的房源消化率达不到70%的情况下，相关地方房建系统将提高新房源预售证明的审批门槛。

记者就此向内蒙古房企高层和北京知名中介高层求证，得到肯定答复。

上述北京中介高层向记者介绍说，这件事是在最近的住建部内部会议上提出的，但是至今没有书面文件，也没有形成实质性的操作方案，其次，这个建议不是建设部领导的嘴，而是建设部专家的再次，这个建议是否会在操作中得到实施

昨天下午，记者就此致电住建部信息处处长毕建玲，要求对方向记者提交采访大纲。 记者发传真后，直到发消息时才收到对方的回复。

值得一提的是，住房建设系统通过预售凭证的管理，逐步实现某项房地产调控目标，至今已有先例。 以北京为例，为了稳定房价，为保障性住房建设争取时间，自全年房地产调控以来，多次对高价盘上市实行预售证调控。 对此，中国住建部政策研究中心副主任王林向《每日经济信息》记者表示，对于比周边楼盘高出一定额度的新盘和后期开盘价格前期高出一定额度的冷盘，开发商在申请预售证明时经常被要求退换价格

去装库存的风险

广东省刀客房地产顾问企业会长谢逸枫在接受《每日经济信息》记者采访时表示，市场上“卧薪尝胆”的巨大库存量成为政府今年必须应对的棘手问题。 如果这是事实，一方面标志着政府对市场库存开始“真正”地行动，准备通过行政手段让开发商尽快消化库存，加大以价格交换的力度和广度，巩固房地产调控效果。 另一方面，庞大的库存量沉淀着庞大的资金量，影响房企的还款能力，使金融机构的金融风险产生不安因素，容易引起烂楼、房企的破产现象。

据北京中原市场研究部统计数据，截至4月8日，发布年报的75家a股上市房企存量市值达到9048亿元，比年末的6268亿元上涨44.3%，比2009年末的4183亿元上涨约116%。 根据该数据，按房企库存和营业价格计算，上述企业整体库存的消化周期为4.5年，年末为3.8年。

库存量的上升将进一步延缓住房企业出售的偿付能力和偿付能力，冲击金融机构。

据央行统计数据，截至年底，银行领域金融机构房地产贷款余额10.73万亿元，占各项贷款的比重为19.6%。 但是，金融机构业内人士表示，实际上也有不少以住房贷款以外的名义贷款，流向房地产市场的贷款等，合计“涉房”贷款总额超过20万亿元。

由于银行领域与房地产业在优势方面非常相关，5日，德勤会计师事务所发布的《年中国银行领域十大趋势与展望》报告显示，在严格的房地产调控政策下，中国房地产市场已经呈现不利局面，并将持续下去。 在此背景下，房地产市场大幅调整带来的风险是未来几年内我国中银领域面临的最重要的风险，最集中在房地产销售放缓和价格下降导致开发商资金链断裂、贷款违约等方面。

值得观察的是，类似的防控工作已经开始。 例如最近，据媒体报道，目前许多银行停止向中小房企发放开发贷款，以防范金融风险。

但是，北京亚豪机构市场总教练郭毅和北京中原市场研究部总教练张大伟等认为，据传闻，预售凭证库存管理方法保守，实践中不具备可操作性，涉嫌违反市场规律。