“深圳土地改革超预期推进 三大配套文件将密集出台”

上海新闻记者介绍，根据深圳土地改革全年工作要点，今年深圳实施《深圳市关于农村城市化历史遗留违法建筑的解决办法》的文件、《关于严格变更土地用途和调整容积率的若干规定》、《关于严格土地流转补偿和土地转换管理的若干规定》

与一些重大的土地制度变革相比，深圳市政府率先处理眼前问题的初衷已经十分确定。

三大文书剑，与土地改革最大的“难关”[/S2// BR/]

[/BR// BR/]今后制定或出版的三大成套文书的目的各不相同 其中，首当其冲的是处理原集体组织和国有土地违章用地的确权问题，为土地整理储备扫清障碍。

据在深圳地产界沉浮20多年的深圳市英联国际房地产有限企业董事长宋星慧介绍，经过1992年原特区内统一征和2004年原特区外城市化转地，深圳理论上是全国唯一的土地所有国有城市。 但是，现实中，这里原来的农村集体仍然占有大量的土地资源。 由于权益谈判的繁琐，即使是已经公布的80多个首批城市更新项目，目前也没有顺利开发。 其中万科、金地等龙头公司参与的城市更新项目还处于拆迁阶段。 如何依托操作性强、切实的权利细则，与原村民展开谈判，是深圳目前最迫切需要处理的问题。

后两个文件直接对应的是，未来部分土地改革试验区可能会比较灵活地变更土地采用用途。 “众所周知，农地转用建设用地是土地开发环节的第一个重要障碍，土地用途的变更也非常重要。 工业用途改为商业开发，商业改为住宅，这些变化对开发主体来说意味着利益空之间的天壤之别。 ”一位深圳土地运营专家说。

这三个文件是深圳现有土地得以充分利用的先导制度的基础。 这使得深圳土地市场在沉寂多年后再次活跃起来。 越来越多的公司期待着分享这块蛋糕。

近年来，深圳由于土地资源越来越少，深圳是最早摆脱土地财政依赖的城市，但随着城市进一步快速发展，土地二次开发再次成为最紧迫的诉求。制度红利涉及许多环节近期深圳土地改革的重点之一是光明新区、坪山新区、前山。 综合运用土地二次开发与差异化土地供给相结合的税收、金融、财政支付转移及社会保障等手段，加强政府、市场和原土地权利人的土地收益分配调节，探索土地增值收益溢价的分配机制。

通俗地说，土地的用途可以更灵活地变更，土地的供给方法和地价的结构都会发生变化，但不动产增值部分并不是开发商独占享有的，而是政府、原土地权利人等共同共享的目标。

土地用途更灵活，且建设用地的部分审批权也设置如下。 “这次，部分建设用地审批权由国务院直接移交深圳市政府，地方政府权利加大，为有效启动土地整治和开发提供了便利。 ’据深圳房地产行业的人说。

据了解，此前，深圳建设用地审批权在国务院，每年年初深圳市报告一年一次的农转用方案，经国务院批准后，按批次编制农转用实施方案并报省批准。 设立深圳特区后，中心城区的农业转用方案需要向国务院报告，但中心城区以外的区域，在指标控制的前提下，由深圳市政府统一安排建设项目用地。 需要证明的是，深圳中心区的快速发展已经比较成熟，新建建设用地最集中在中心城市之外，特别是光明、坪山等战术快速发展区域。

另外，差异化供给地也是深圳供给地体系的几个变化之一。 根据方案，试验区将根据产业周期、公司规模等，在供地方法、供地年限、地价标准等方面采取差异化政策。 对产业用地转让年限不再统一使用最高年期，而是采用弹性年期制度，提高土地循环利用率的地价，也要根据地价适用标准、土地收益用途、权限、交纳方法等，建立差异化地价体系。

业内人士解体并获得切实权利后，深圳土地改革方案设计了一系列优势分配机制，以重新激发补偿的居民、参与开发的企业的广告主体等诸多热情。 这些制度奖金涉及土地出让、地价支付、收益共享等多个环节，形成了近年来最系统、逻辑、可行性最高的土地改革方案。许多上市房企将受益一些参与深圳市更新项目的上市公司，其项目可转换性很高。

5月25日，《总体方案》出台当天，万科正式签署与南园新村旧改项目联合开发协议，宣布参与南园区域城市更新规划，项目占地2.7万多平方米。 根据初步方案，未来将建设住宅、商务公寓、商业补助及其他社会公共设施，建筑面积共计约20万平方米，在当地可以说是巨无霸项目。

据万科介绍，目前与万科合作的恒豪企业已与南园新村住宅区共计458户住户中的368户业主签署了《南园新村旧城改造补偿安置协议》，签约率达80.3%。 目前，合同业务继续推进。 根据城市更新的模式，改造协议达成后，政府将地块的国有土地开采权整体协议转让给快速发展商，领取土地出让金。 其间，可根据项目快速发展的需要，合理调整土地用途。

另外，中粮地产拥有约130万平方米的工业用地，集中在宝安老城区、宝安区福永大洋开发区，还有爱默生工业园区。 其中宝安区22个区的中粮工业园区已纳入《年深圳市城市更新单元规划第二次规划》(草案)，拟更新为居住和商业用地，建设用地面积4.06万平方米，中粮地产所占比例超过90%。 如果相关的确定性、补偿细则出台，许多类似的城市更新项目将迅速推进。

万科和中粮等参与的城市更新项目，是深圳未来城市运营模式的一大类别。 这一尝试早于去年进行，是对许多不适应现代化城市的土地进行分类更新，即重建、综合整治、功能变更。 其中很多项目是重构再开发，说到底对开发主体来说，这是最受益的模式。

深圳土地二次开发的另外两种模式是土地整治和城市快速发展单元。 土地整治模式以深圳坪山新区金沙区为代表，在政府主导下，以原行政村为单位，政府通过容积率互换空期间、用地功能调整等方法，将土地增值收益的一部分汇总到社区股份合作企业，由股份合作企业协助解决居民拆迁谈判，合理补偿，

城市快速发展单元结合城市更新项目和土地整治两种思路，在判断、确定性、盈利模式的制定、实施方案等不同阶段引入相关政府部门、权利人等管理主体。 试验区域为光明门户区和坪山中心区。 除了参加

城市更新项目的公司外，掌握工业用地的公司也有可能受益。 资料显示，特力a、深天健、深康佳a、深桑达a、深圳华强也拥有一定规模的工业用地，这些土地都有可能或已经进入城市更新序列。新的土地创造[/S2/]

深圳在中国的土地制度改革中发挥了重要的作用。 1987年，深圳敲击中国“土地拍卖第一锤子”，开创了土地市场化交易的先河。 在第二次土地改革中，以率先探索统一征收和统一征收的“统一征收分离”用地模式为象征，经过1992年旧特区内统一征收和2004年城市化带来的转变，深圳成为中国第一个辖区土地全部国有化的城市。 新的《总体方案》的推出，意味着深圳将开始第三次土地改革。

深圳对土地改革的意义，十年后可能会更深。 其改革模式虽然表面上具有特殊性，但实质上可能代表了中国土地改革的未来走向。 “我国目前的重大经济问题、社会问题有很大一部分与土地管理制度直接或间接相关，我国现行的土地管理制度已经接近重大变革的临界点。 ”国土资源部部长徐绍史曾经这样说道。

据深圳一位资深金融体系干部介绍，在过去的30年里，中国通过家庭联产承包和土地招商制度释放了天量土地制度的红利，推动了整个社会生产力的有效运行，但也产生了许多问题。 30年后，中国面临着可以减少土地资源的现实。 一方面可以创新土地管理新模式，处理原有土地制度遗留问题，另一方面可以充分利用越来越多的土地资源，产生经济快速发展的新动力。

但业内人士表示，深圳新一轮土地改革其实是两年前开始的，在此期间，国土部等国家主管部门多次与深圳市进行信息表达。 因此，目前公开的《总体方案》中纳入了大量宣传全国的改革文案。