“别墅类房地产首入限制、禁止用地目录”

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经过记者胡健从北京出发

昨天( 6月18日)，《每日经济信息》记者接到国土资源部关于国土部和发改委日前印发《限制用地项目目录(年本)和《禁止用地项目目录(年本)》的通知》(以下简称《限制目录》)和 两目录自发行之日起实施，至今已发行2006年

根据这项最新规定，别墅类房地产项目首次列入了最新发布实施限制、禁止用地项目目录。

住宅项目容积率不得低于1.0

根据《通知》，目录适用于新建、扩建、改建的建设项目。 列入《限制目录》的建设项目，必须符合目录的规定条件，国土资源管理部门和投资管理部门不能办理相关手续； 列入《禁止目录》的建设项目，国土资源管理部门和投资管理部门不得办理相关手续。

相关人士表示，发改委此前印发的《产业结构调整指导目录(年本)》提高了农林业、煤炭、石化化工、钢铁、有色金属、黄金等产业的准入门槛，因此此次出台的新版管制、禁止目录也提高了用地门槛。

最引人注目的是，旧版目录只规定低密度、大型住宅项目(指住宅小区建筑容积率小于1.0，一幢住宅建筑面积超过144平方米的住宅项目)，不得以城市不同批次农用地转用等形式占用耕地。 为了更好地贯彻中央房地产市场调控政策，新目录首次确定了限定住房项目“容积率不得低于1.0”，这将从操作层面上进一步挡在别墅类房地产开发项目的“卷帘门”之外。

容积率是衡量建设用地采用强度的重要指标。 容积率值为无量纲之比，一般以地块面积为1，地块内建筑物总建筑面积相对于地块面积的倍数为容积率值。 小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。

被“擦边球”的行为和新规则禁止

事实上，国土部近年来为了规范房地产用地的供应管理，对用地容积率的控制标准采取了有限的方法。 2003年2月，国土部首次发布《关于清理各类园区用地加强土地供应管制的紧急通知》，强调“停止别墅类用地土地供应”。 今年年初停止一切别墅类用地的土地供应，强调“严格控制高级住宅用地，不得以任何形式配置别墅类用地。”

记者表示，现在别墅多是在开发商以前拥有的土地上开发的。 另一个是开发商管理整体容积率，制造差异化的产品。 例如，在住宅区建几幢高层住宅的基础上，再增加几幢别墅。

连锁房地产的观点认为，新名单的公布最能影响市场预期的是未来切断别墅用地的供应。 土地计划的容积率低于1年的话，不能进入市场。 这项规定已经在年内提出，虽然受政策影响不大，但在“操作水平”以及“别墅”上明确提出要抛锚在卷帘门外，这可能意味着未来容积率超过1的住宅用地也将禁止建造别墅。

连锁市场研究部记者陈雪告诉《每日经济信息》记者，在北京这样土地不足的城市，这种限制可能会更大，例如，将一个住宅用地的一部分集中建造在普通住宅，或者将一部分集中建造在别墅的擦边球的行为

陈雪认为，这些新规对别墅市场价格的影响可能不会太大，别墅这样的高端产品抗强势下跌，长期来看价格将保持上涨趋势。 但是，在目前的市场环境下，高端顾客可能仍然受到限购政策的影响，短期内难以提价，因此诉求水平不高。