“加速刚需入市 多地公积金政策集中松动”

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经过记者胡健从北京出发

掌握在地方政府手中的公积金政策有促进刚需的意图。

“一年的黄金期”平静结束，成交量与去年同期相比大幅增长，但与上个月相比远远赶不上今年7~8月。 虽然许多刚需仍持币观望，但许多住房公积金政策在月末调整，有可能打破这种动态平衡。

连锁房地产研究部记者张絮告诉《每日经济信息》记者，与商业贷款相比，公积金贷款对购房者有明显的特点，长期来看有逐渐扩大的趋势。 如果公积金贷款的采用更加灵活，刚需要的购房价格将大幅下降，部分年轻群体的购房诉求将得到释放。

许多公积金政策的调整

公积金政策调整的最新实例来自镇江。 从今天( 11月1日)开始，镇江将实施调整后的公积金政策。 该新政支持首套房贷款，中低收入家庭购买普通住房贷款时，将不再考虑每月存款额的限制。 在不突破贷款限额上限、抵押物充足的前提下，90平方米以下房源可申请首付20%，剩余80%可申请公积金贷款90~144平方米的，首付30%，剩余70%申请公积金贷款 夫妻最多可贷50万元，夫妻一人最多可贷30万元。

另外，镇江新政的另一个亮点是孩子买房可以采用父母的公积金。 为了进一步加强对新就业人员住房支出的支持，新就业人员购房办理住房公积金个人购房贷款时，父母也申请成为共同还款人，采用其住房公积金账户余额转账还款，可以比较有效地提高新就业人员的住房支出能力。

镇江只是各地公积金放松政策的缩影。 据中原地产市场研究部监测，目前全国约有30个城市微调公积金政策刺激楼市，多数被默许。 综合这些政策，提高贷款额度和放宽贷款限制是最重要的两个方向。 例如，从10月20日开始，武汉市民可以使用公积金购买二手房，贷款最高限额将由原来的40万元提高到60万元。 另外，从9月28日开始，深圳市也将住房公积金贷款限额从原来的80万元提高到90万元。

中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济信息》记者，与信贷政策必须向银监会报告等相比，公积金政策是各地方政府可以自行决定的楼市调控政策。 “提高公积金贷款额度不仅对市场释放微调的消息，也不影响限购政策的基础，是目前地方政府微调最容易执行的方法。 ”

异地贷款有扩大的趋势

公积金政策调整中，除贷款条件和额度外，最重要的一环是是否允许异地相互贷款。 楼市调整以来，场外互借基本处于暂缓状态。 迄今为止全国能用公积金贷款买房的只有秦皇岛和北京之间的考试，但实际上2009年底基本停滞。 按照北京限购标准，外国户籍需要五年以上的社会保障、纳税。 因此，秦皇岛的公积金很少能去北京购买住房。

但是，最近省内异地贷款有扩大的趋势。 2009年，广州与周边7个城市签署《广东省珠江三角洲城市住房公积金贷款合作协议》。 任何城市缴纳住房公积金后，都可以在其他7个城市申请住房公积金贷款。 从10月20日开始，广东省内公积金互贷的城市增加到9个，除原珠三角八城外，茂名市也在其中。

另外，武汉市新政也表示，职工通过商业贷款购买武汉市区以外的住房时，可以提取武汉市缴纳的公积金偿还该住房的商业贷款。

但在张大伟看来，武汉和广东的政策明显不同。 “提取公积金和公积金贷款买房不是同一个概念。 公积金贷款最大的意义是利率低，相当于商业贷款标准的不到七成。 提取公积金的方法有很多。 例如，很多城市的出租、装修等都可以提取公积金。 ”

对于持续增加的公积金互贷城市，同策咨询研究中心的张宏伟总监认为，公积金异地互贷首要作用是在本省内或一定区域内，首要作用是进城购房以刺激本区域内的自住 当前市场处于“不快不慢、不暖”阶段时，公积金贷款首付低、利率低的特点，也在一定程度上刺激了市场成交量的稳定和回升。

区域间相互融资需要加强监管

鼓励公积金贷款是当前政策暖风的主流，特别是异地互贷政策的宣传，其影响不容忽视。

张絮认为，对购房者来说，公积金异地互贷相当于拓宽资金来源渠道，特别是对异地就业和工作时间较短的纯刚需求，是明显的利好政策。 此外，公积金异地互贷可以使就业人员更加自由流动，提高公积金的录用率和流通率，使这一制度回归公益本质。

但是，场外贷款如果宣传的话也有可能成为双刃剑，为了诈骗和租房子空之间。 今年2月，住建部下发《关于进一步加强住房公积金监管工作的通知》，要求各地进一步加强住房公积金监管，重点查处公积金诈骗等情况。

“进行相互融资的两个城市的个人收入水平和房价水平相差悬殊，会导致资金的流失和不合理利用。 ”张絮表示，区际公积金的相互借贷需要更完善的制度，特别是要加强审查，必须避免因制度漏洞而发生诈骗行为。 真正实现个人住房新闻网络的城市比较有特点，特别是一线城市实行公积金相互融资的可能性很低。 第一，房价与周边城市差异较大，投资投机性诉求多，楼市调控政策总是很紧，难以放松。 即使将来允许异地相互融资，也有可能设定严格的边界。

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